[年報]22智慧01 (184377): 杭州錢塘智慧城投資開發有限公司公司債券2021年年度報告
杭州錢塘智慧城投資開發有限公司 公司債券年度報告 （2021年） 二〇二二年四月 重要提示 發行人承諾將及時、公平地履行信息披露義務。 本公司董事、高級管理人員已對年度報告簽署書面確認意見。公司監事會（如有）已對年度報告提出書面審核意見，監事已對年度報告簽署書面確認意見。 發行人及全體董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔相應的法律責任。 亞太（集團）會計師事務所（特殊普通合伙）為本公司出具了標準無保留意見的審計報告。 重大風險提示 一、存貨跌價風險 從目前公司經營看，公司存貨主要由代建工程項目成本、棚戶區改造開發成本構成。 受國家產業政策不斷調整等宏觀因素影響，發行人存貨價格波動可能使企業面臨一定的存貨跌價風險，從而造成資產減值損失風險。此外，發行人報告期內因承接了杭州錢塘智慧城產業建設中心及中國杭州四季青服裝發展有限公司委托的基建項目形成的代建項目成本未來處置情況存在一定的不確定性，如不能由約定順利結算，發行人面臨一定的存貨跌價風險。 二、流動資產無法及時變現的風險 截至2021年末，發行人存貨余額為148.33億元，占總資產的66.69%。發行人存貨主要由代建工程項目成本、棚戶區改造開發成本構成，存貨周轉率較低，若公司突發大額現金需求，則可能因流動資產無法及時變現而構成一定的償付風險。 三、投資性房地產公允價值變動風險 2020年及2021年末，發行人投資性房地產期末余額分別為33.57億元及35.25億元，占資產總額的比例分別為16.48 %及15.85%。公司對投資性房地產使用公允價值計量。 若今后房地產市場政策變動或其他原因導致投資性房地產公允價值下降，進而可能對發行人營業利潤的穩定性造成不利影響。 四、盈利能力存在波動性的風險 2020年度及2021年度，公司實現的營業收入分別為5.58億元及8.65億元，利潤總額分別為2.76億元及3.66億元。公司利潤主要來源于土地開發整理收入、產業園孵化器出售收入、租金收入。若未來公司受行業政策和區域經濟及城鎮化進度影響，業務收入可能出現較大的波動，進而影響發行人的償債能力。 五、經營性活動現金流波動較大的風險 公司經營活動現金凈流量波動較大。隨著發行人經營規模不斷擴大，經營活動現金流的波動可能會影響公司財務結構的穩健程度，從而對本期債券的本息償付產生一定的不利影響。 六、有息負債規模較大的風險 發行人有息債務規模較大，此外產業園孵化器業務和基礎設施建設業務均需投入需要大量資金，未來公司債務規?？赡芾^續擴張，未來隨著發行人生產經營規模的擴大，發行人的有息債務可能進一步增加，資產負債率增高，將使得公司存在一定的償債壓力。 除上述事項外，報告期內公司面臨的風險因素與前次定期報告重大風險提示描述沒有發生重大變化。 目錄 重要提示 ........................................................................................................................................... 2 重大風險提示 ................................................................................................................................... 3 釋義................................................................................................................................................... 5 第一節 發行人情況 ............................................................................................................... 6 一、 公司基本信息 ................................................................................................................... 6 二、 信息披露事務負責人 ....................................................................................................... 6 三、 報告期內控股股東、實際控制人及其變更情況 ........................................................... 7 四、 報告期內董事、監事、高級管理人員的變更情況 ....................................................... 8 五、 公司業務和經營情況 ....................................................................................................... 8 六、 公司治理情況 ................................................................................................................. 12 第二節 債券事項 ................................................................................................................. 14 一、 公司信用類債券情況 ..................................................................................................... 14 二、 公司債券選擇權條款在報告期內的觸發和執行情況 ................................................. 17 三、 公司債券投資者保護條款在報告期內的觸發和執行情況 ......................................... 18 四、 公司債券報告期內募集資金使用情況 ......................................................................... 19 五、 公司信用類債券報告期內資信評級調整情況 ............................................................. 21 六、 公司債券擔保、償債計劃及其他償債保障措施情況 ................................................. 21 七、 中介機構情況 ................................................................................................................. 23 第三節 報告期內重要事項 ................................................................................................. 24 一、 財務報告審計情況 ......................................................................................................... 24 二、 會計政策、會計估計變更或重大會計差錯更正 ......................................................... 24 三、 合并報表范圍調整 ......................................................................................................... 27 四、 資產情況......................................................................................................................... 27 五、 負債情況......................................................................................................................... 29 六、 利潤及其他損益來源情況 ............................................................................................. 30 七、 報告期末合并報表范圍虧損超過上年末凈資產百分之十 ......................................... 31 八、 非經營性往來占款和資金拆借 ..................................................................................... 31 九、 對外擔保情況 ................................................................................................................. 31 十、 報告期內信息披露事務管理制度變更情況 ................................................................. 31 十一、 向普通投資者披露的信息 ............................................................................................. 31 第四節 特定品種債券應當披露的其他事項 ..................................................................... 32 一、 發行人為可交換債券發行人 ......................................................................................... 32 二、 發行人為非上市公司非公開發行可轉換公司債券發行人 ......................................... 32 三、 發行人為其他特殊品種債券發行人 ............................................................................. 32 四、 發行人為可續期公司債券發行人 ................................................................................. 32 五、 其他特定品種債券事項 ................................................................................................. 32 第五節 發行人認為應當披露的其他事項 ......................................................................... 32 第六節 備查文件目錄 ......................................................................................................... 33 財務報表 ......................................................................................................................................... 35 附件一： 發行人財務報表 ..................................................................................................... 35 釋義
第一節 發行人情況 一、 公司基本信息
二、 信息披露事務負責人
三、 報告期內控股股東、實際控制人及其變更情況 （一） 報告期內控股股東的變更情況 √適用 □不適用 報告期初控股股東名稱：杭州錢塘智慧城產業建設中心 報告期末控股股東名稱：杭州上城區城市建設發展集團有限公司 變更生效時間：2021年11月26日 變更原因：積極穩妥推進上城區國有企業改革，優化完善國有企業管理體制，提高國有企 業管理運行效能和競爭力。 （二） 報告期內實際控制人的變更情況 □適用 √不適用 （三） 報告期末控股股東、實際控制人信息 報告期末控股股東名稱：杭州上城區城市建設發展集團有限公司 報告期末控股股東對發行人的股權（股份）質押占控股股東持股的百分比（%）：0 報告期末實際控制人名稱：杭州市上城區人民政府 公司與控股股東、實際控制人之間的產權及控制關系的方框圖（有實際控制人的披露至實 際控制人，無實際控制人的披露至最終自然人、法人或結構化主體） 控股股東、實際控制人為非機關法人或者法律法規規定的其他主體 √適用 □不適用 控股股東、實際控制人的資信情況 控股股東為杭州上城區城市建設發展集團有限公司，控股股東資信良好。 控股股東、實際控制人所持有的除發行人股權外的其他主要資產及其受限情況 杭州上城區城市建設發展集團有限公司持有杭州中宸城鎮建設有限公司 100%股權，上述資產不存在受限情況。 四、 報告期內董事、監事、高級管理人員的變更情況 （一） 報告期內董事、監事、高級管理人員是否發生變更 □發生變更 √未發生變更 （二） 報告期內董事、監事、高級管理人員離任人數 報告期內董事、監事、高級管理人員的離任（含變更）人數：0人，離任人數占報告期初全體董事、監事、高級管理人員人數0%。 （三） 定期報告批準報出日董事、監事、高級管理人員名單 定期報告批準報出日發行人的全體董事、監事、高級管理人員名單如下： 發行人董事長：翟暘 發行人的其他董事：張玫紅、戴晟杰、趙莉萍、陳羽 發行人的監事：李鵬 發行人的總經理：翟暘 發行人的財務負責人：趙莉萍 發行人的其他高級管理人員：張玫紅、陳羽 五、 公司業務和經營情況 （一） 公司業務情況 1.報告期內公司業務范圍、主要產品（或服務）及其經營模式 發行人承擔著錢塘智慧城的基礎設施建設和國有資產經營管理等職能，業務涉及城市基礎設施建設、棚戶區改造、物業管理及資產租賃等業務。此外，基于錢塘智慧城創新、智慧新城區的功能定位，開發公司承載著產業孵化、引育等職能，旨在結合各產業街塊的創新需求共建單元化專業化研發共享服務平臺，形成高效鏈接、集群共享的創新生態鏈條，業務涉及產業園孵化器的規劃、建設和運營等。發行人的營業收入包括棚戶區改造的土地出讓收入、產業園孵化器銷售收入、代建管理費收入、房屋租賃收入、車位銷售收入、物業管理收入等。 2021年度，公司實現收入 8.65億元，其中產業園孵化器收入為 2.27億元，毛利率為14.53%；土地開發整理收入 2.98億元，毛利率為 94.74%；房屋租賃收入為 1.52億元，毛利率為 38.62%；物業管理收入為 0.18億元，毛利率 68.70%；貿易收入為 1.53億元，毛利率為 0.04%。 公司未來將持續推進“兩核五軸一園”建設，打造城市特色亮點，確保重點項目順利完工。公司將進一步強化項目支撐，發揮平臺渠道優勢，圍繞產業導向，積極招引科技型、創新型、優秀成長型新制造業類的企業，努力實現數字時尚與光電智芯“雙輪驅動”。 2.報告期內公司所處行業情況，包括所處行業基本情況、發展階段、周期性特點等，以及公司所處的行業地位、面臨的主要競爭狀況，可結合行業特點，針對性披露能夠反映公司核心競爭力的行業經營性信息 （1）發行人的行業情況 ①產業園孵化器行業情況 按照市委市政府“兩區三城九鎮三谷”創新平臺布局，杭州錢塘智慧城主動融入城東智造大走廊，承接錢塘江金融港灣溢出效益，重點發展智能制造、電子商務（跨境電商）、軍民融合、信息服務、科技金融等產業，打造智能制造總部集聚區和智能制造創新平臺集聚區。2020年，智慧城將把握長三角一體化、后峰會前亞運、“新制造業計劃”三大背景帶來的機遇與挑戰，聚焦打造長三角民營經濟高質量發展制高點、新制造業“鳳凰谷”、產城融合示范區。開發公司作為錢塘智慧城管委會直屬機構的控股子公司，利用整個錢塘智慧城產業群的發展優勢，推出綠谷創新中心產業園孵化器，結合杭州市人才管理改革試驗區建設，培育引進科技研發、經營管理、藍領工匠等各類人才，加快打造智造新極點、人才新高地、智慧新錢塘，全面建設杭州東部一流創新發展平臺。綠谷創新中心目前已成功吸引一批優質的企業入駐，Pre-IPO梯隊日趨完善，產業園孵化器對企業逐漸形成有力的平臺支撐。隨著越來越多優質公司的入駐，產業園孵化器的集群效應將不斷凸顯，必定直接帶動公司產業園孵化器模式的固化及盈利的增長。 ②土地開發及代建業務行業情況 隨著杭州“構筑大都市、建設新天堂”及“打造東方品質之城、建設幸福和諧杭州”戰略的實施，江干成為杭州“城市東擴”、“決戰東部”城市戰略和實現新一輪發展的主戰場、主陣地，迎來了史無前例的發展機遇。杭州“創新三城”中最年輕的一城——錢塘智慧城，持續推進“兩核五軸一園”建設，打造城市特色亮點，豐收湖、三村綜合整治、紅普路等重點項目陸續開工，城市核心初具規模。開發公司作為錢塘智慧城的基礎設施建設主體，順應區塊快速發展的趨勢也將迎來業務的蓬勃發展。 為推進新農村建設和城市化進程，錢塘智慧城已進行三村綜合改造、牛田、蠶桑新一輪征遷，這些區域內的現有建筑物己比較陳舊，存在衛生環境惡劣，違章搭建嚴重、基礎設施滯后、公共服務缺位等問題，影響了內部居民的生活品質。錢塘智慧城基礎設施建設還相對薄弱，這在一定程度上制約著當地經濟和社會的發展。同時，隨著人民群眾生活水平和整體國民素質的提高，居民也對城市功能和城市品位提出了更高的要求，因此打造優越的人居環境，完善公眾休閑場所、娛樂場所、體育場所等服務設施建設的要求也越來越迫切。隨著區域經濟實力和財政實力的提升，城鎮化腳步的加快，錢塘智慧城片區改造建設將得到進一步發展，公司土地開發整理業務也持續發展。 （2）發行人的核心競爭力： ①擁有區域壟斷的市場地位 作為國有資產嫁接市場的橋梁與平臺，開發公司的發展得到了區政府相關領導的關注，在政府關系協調、政府資源獲取方面可以發揮較強勢能。開發公司的國企背景將有利于與省內外大型企業建立良好的合作機制，同等條件下更容易獲取相關客戶和合作伙伴資源。 發行人的基礎設施建設主要是公司與杭州錢塘智慧城產業建設中心及四季青簽署相關委托代建合同，約定由公司對特定項目進行建設并確認為代建管理費收入。主要業務內容有：市政道路建設、橋梁建設、污水管道、綠化公園及學校等配套基礎設施建設項目。發行人在錢塘智慧城區域處于區域壟斷地位，市場相對穩定，持續盈利能力較強。隨著該區域經濟的不斷發展、人民生活水平的不斷提高，產品需求量將持續穩定地增長，公司的業務量和效益將穩步增長。 ②良好的區域環境 智慧城為杭州創新三城中最年輕的一城，城市定位為“大灣區?新鏈路?鳳凰谷”，打造“大灣區產業路由器”，即積極鏈接大灣區與核心區、總部與基地、供應鏈與終端、人才與資本、創業與生活。智慧城區位優越，從大灣區發展層面，智慧城“背靠杭城核心區，面向錢塘大灣區”，是環杭州灣區域進入杭州主城區的必經之地；從杭州擁江發展層面，智慧城是鏈接主城與臨平新城、錢塘新區的交匯樞紐，并與錢江新城二期緊緊相連，是擁江發展的一線陣地。 ③廣闊的發展空間 城市現代化是經濟社會發展的重要驅動力，錢塘智慧城借助長三角一體化、后峰會前亞運、“新制造業計劃”三大背景帶來的機遇，聚焦打造長三角民營經濟高質量發展制高點、動產業形象和城市形象全面提升，為江干打造長三角高質量一體化發展先行區作出貢獻，以進一步拓展城市框架、凸顯區位優勢、增強城市功能、優化城鄉環境、提升城市文化、推進城市長效管理，同時加大在環境保護和生態建設方面的工作力度。錢塘智慧城新型城鎮化的規劃實施以及區域整體的發展，為公司提供了廣闊的發展空間 3.報告期內公司業務、經營情況及公司所在行業情況是否發生重大變化，以及變化對公司生產經營和償債能力產生的影響 報告期內，公司業務、經營情況及公司所在行業情況未發生重大變化。 （二） 新增業務板塊 報告期內新增業務板塊 √是 □否 說明新增業務板塊的經營情況、主要產品、與原主營業務的關聯性等 2021年公司新增貿易板塊，為子公司杭州智鑫茂物資貿易有限公司負責運營。報告期內，公司貿易業務的品種為 PTA（精對苯甲酸），目前公司貿易業務還處于起步階段，貿易品種單一，未來公司將擴充貿易品種。 公司新增業務板塊，主要為拓展主營業務，實現多元化經營。公司作為城投平臺，隨著城市化的推進，傳統城市基礎設施建設及土地開發業務未來增量放緩，為加大公司經營穩定性，公司不斷開拓新的業務模式，以期增強公司的可持續性經營能力。 （三） 主營業務情況 1. 主營業務分板塊、分產品情況 (1)各業務板塊基本情況 單位：萬元 幣種：人民幣
(2)各業務板塊分產品（或服務）情況 □適用 √不適用 2. 收入和成本分析 各業務板塊、各產品（或服務）營業收入、營業成本、毛利率等指標同比變動在 30%以上的，發行人應當結合所屬行業整體情況、經營模式、業務開展實際情況等，進一步說明相關變動背后的經營原因及其合理性。 （1）土地開發整理服務 2021年度公司土地開發整理收入為2.98億元，較2020年度增長51.77%。公司一直從事錢塘智慧城轄區內片區開發、棚戶區改造業務，該業務前期為片區整理、征遷等工作，項目周期較長，隨著項目完工進度的推進，公司土地開發整理服務收入逐步增大。 （2）物業管理 2021年度公司物業管理收入為0.18億元，較2020年度增長59.96%。主要系子公司智合物業從原廠區等地段物業為主業經營的，逐漸轉向高端寫字樓物業管理為主，公司新承接多項寫字樓物業管理，因此收入增長，同時為匹配公司業務轉型，該業務成本也同步增加。 （3）貿易業務 2021年度，公司新增貿易業務，主要系公司子公司杭州智鑫茂物資貿易有限公司PTA貿易收入。主要系為增強公司持續經營能力，尋求城投平臺轉型。 （四） 公司關于業務發展目標的討論與分析 1.結合公司面臨的特定環境、所處行業及所從事業務的特征，說明報告期末的業務發展目標 （1）加強內部管理：公司將加強國有資產的監管，規范公司與子公司的管理體制和運作機制，提高公司的市場化運營能力；同時積極參與資本市場，探索多元化融資渠道，降低公司融資成本，優化公司資本結構。 （2）人才戰略。梳理完善人才工作體系和政策體系，重點尋求與國內知名創投機構開展資本合作、政策合作、項目合作，拓展優質人才項目來源，大力提升效益產出。建立健全創新創業人才全過程全方位幫扶體系，密切跟蹤和保障支撐創新創業人才成長，切實提升創新創業人才成功率。 （3）持續推進重點施工項目：公司將重點推進城市棚戶區、城中村改造拆遷項目、城市生態綜合整治工程、城鎮有機更新工程、道路橋梁改造建設工程，嚴格把控工程施工，追求標桿化工程。 （4）積極探索發展新業務、新商業模式：為增強公司造血功能，提高公司持續盈利能力，公司將繼續推動公司產業園孵化器的集群效應，加大產業影響力，發揮現有優勢，積極探索發展產業孵化、產業投資、物業管理、平臺服務等融合，為公司進一步發展壯大，尋找新的盈利點。 2.公司未來可能面對的風險，對公司的影響以及已經采取或擬采取的措施 （1）存貨跌價風險 從目前公司經營看，公司存貨主要由代建工程項目成本、棚戶區改造開發成本構成。 受國家產業政策不斷調整等宏觀因素影響，發行人存貨價格波動可能使企業面臨一定的存貨跌價風險，從而造成資產減值損失風險。此外，發行人報告期內因承接了杭州錢塘智慧城產業建設中心及中國杭州四季青服裝發展有限公司委托的基建項目形成的代建項目成本未來處置情況存在一定的不確定性，如不能由約定順利結算，發行人面臨一定的存貨跌價風險。 應對：公司代建已簽署框架協議，土地開發業務已陸續完工，并實現回款。未來公司將持續關注項目的進度，對完工的項目將跟進項目結算及回款情況。 （2）流動資產無法及時變現的風險 截至2021年末，發行人存貨余額為148.33億元，占總資產的66.69%。發行人存貨主要由代建工程項目成本、棚戶區改造開發成本構成，存貨周轉率較低，若公司突發大額現金需求，則可能因流動資產無法及時變現而構成一定的償付風險。 應對：發行人一直以來受到當地政府的大力支持，土地整理等業務均按計劃展開，完工后均能按期結算并收回資金，這為發行人存貨變現提供了有效支持。此外，發行人未來將進一步提高運營效率，提升存貨周轉能力。 （3）投資性房地產公允價值變動風險 2020年及2021年末，發行人投資性房地產期末余額分別為33.57億元及35.25億元，占資產總額的比例分別為16.48 %及15.85%。公司對投資性房地產使用公允價值計量。 若今后房地產市場政策變動或其他原因導致投資性房地產公允價值下降，進而可能對發行人營業利潤的穩定性造成不利影響。 應對：公司將時刻關注公司投資性房地產的公允價值變化。 （4）盈利能力存在波動性的風險 2020年度及2021年度，公司實現的營業收入分別為5.58億元及8.65億元，利潤總額分別為2.76億元及3.66億元。公司利潤主要來源于土地開發整理收入、產業園孵化器出售收入、租金收入。若未來公司受行業政策和區域經濟及城鎮化進度影響，業務收入可能出現較大的波動，進而影響發行人的償債能力。 應對：公司土地開發項目儲備較多，隨著項目施工進度的推進，公司土地開發項目未來將實現收入，且公司將持續推進產業園孵化器的建設和運營，未來收入來源和凈利潤較有保障。 （5）經營性活動現金流波動較大的風險 公司經營活動現金凈流量波動較大。隨著發行人經營規模不斷擴大，經營活動現金流的波動可能會影響公司財務結構的穩健程度，從而對本期債券的本息償付產生一定的不利影響。 應對：發行人在有意識的管理公司現金流，綜合來看公司整體現金流較為充裕。發行人將在立足行業優勢的基礎上，加強對經營活動現金流的管理，壓縮往來款的賬齡，盤活沉淀資金，逐步償還融資成本較高的借款，保障日常經營現金流的穩定。 （6）有息負債規模較大的風險 發行人有息債務規模較大，此外產業園孵化器業務和基礎設施建設業務均需投入需要大量資金，未來公司債務規?？赡芾^續擴張，未來隨著發行人生產經營規模的擴大，發行人的有息債務可能進一步增加，資產負債率增高，將使得公司存在一定的償債壓力。 應對：發行人具有豐富且成熟的融資渠道，有助于幫助發行人應對關鍵時刻償債資金壓力。 六、 公司治理情況 （一） 發行人報告期內是否存在與控股股東、實際控制人以及其他關聯方之間不能保證獨立性的情況： □是 √否 （二） 發行人關聯交易的決策權限、決策程序、定價機制及信息披露安排 為規范自身關聯交易行為，發行人根據《中華人民共和國公司法》、《公司章程》等有關規定，制定了《杭州錢塘智慧城投資開發有限公司關聯交易管理制度》，對公司關聯交易的原則、關聯人和關聯關系、關聯交易的決策程序、披露程序等作了詳盡的規定，明確以價有償及不偏離市場獨立第三方的價格或收費標準”的條件下進行，保證公司與各關聯人所發生的關聯交易的合法性、公允性、合理性。 1、關聯交易的決策權限及程序 單筆資金額不超過最近一期經審計凈資產絕對值的10%由公司法定代表人作出判斷并實施。 單筆資金額占最近一期經審計凈資產絕對值的10%不超過20%的關聯交易，由公司董事會審議批準后實施。 單筆資金金額超過最近一期經審計凈資產絕對值的20%，累計金額超過最近一期經審計凈資產絕對值的30%的關聯交易，應當提交股東會決定。 由董事會及股東會審議關聯事項時，相關關聯方應當回避表決。 2、關聯交易定價機制 發行人關聯交易遵循以下基本原則：a、誠實信用的原則；b、關聯人回避的原則；c、公平、公開、公允的原則；d、書面協議的原則，公司進行關聯交易應當簽訂書面協議，明確關聯交易的定價政策。 關聯交易執行過程中，協議中交易價格等主要條款發生重大變化的，公司應當按變更后的交易金額重新履行相應的審批程序。公司董事會應當根據客觀標準判斷該關聯交易是否損害公司利益，必要時應當聘請專業機構進行評估。 公司關聯交易定價應當公允，參照下列原則執行：a、交易事項實行政府定價的，可以直接適用該價格；b、交易事項實行政府指導價的，可以在政府指導價的范圍內合理確定交易價格；c、除實行政府定價或政府指導價外，交易事項有可比的獨立第三方的市場價格或收費標準的，可以優先參考該價格或標準確定交易價格；d、關聯事項無可比的獨立第三方市場價格的，交易定價可以參考關聯人與獨立于關聯人的第三方發生非關聯交易價格確定；e、既無獨立第三方的市場價格，也無獨立的非關聯交易價格可供參考的，可以合理的構成價格作為定價的依據，構成價格為合理成本費用加合理利潤。 3、關聯交易信息披露安排 公司將法律、法規要求披露的及可能對公司償債能力產生重大影響的關聯交易信息，在法規要求披露的及可能對公司償債能力產生重大影響的信息，在規定時間內、在規定的媒體上、按規定的程序、以規定的方式向投資者公布。 （三） 發行人關聯交易情況 1. 日常關聯交易 √適用 □不適用 單位：萬元 幣種：人民幣
2. 其他關聯交易 □適用 √不適用 3. 擔保情況 □適用 √不適用 4. 報告期內與同一關聯方發生的關聯交易情況 報告期內與同一關聯方發生關聯交易累計占發行人上年末凈資產百分之一百以上的 □適用 √不適用 （四） 發行人報告期內是否存在違反法律法規、公司章程、公司信息披露事務管理制度等規定的情況 □是 √否 （五） 發行人報告期內是否存在違反募集說明書相關約定或承諾的情況 □是 √否 （六） 發行人是否屬于應當履行環境信息披露義務的主體 □是 √否 第二節 債券事項 一、 公司信用類債券情況 （一） 結構情況 截止報告期末，發行人口徑有息債務余額 52.5億元，其中公司信用類債券余額 36.3億元，占有息債務余額的 69.14%；銀行貸款余額 15.1億元，占有息債務余額的 28.76%；非銀行金融機構貸款 0億元，占有息債務余額的 0%；其他有息債務余額 1.10億元，占有息債務余額的 2.10%。 單位：億元 幣種：人民幣
截止報告期末，發行人層面發行的公司信用類債券中，公司債券余額 29.5億元，企業債券余額 0億元，非金融企業債務融資工具余額 6.8億元，且共有 0億元公司信用類債券在2022年內到期或回售償付。 （二） 債券基本信息列表（以未來行權（含到期及回售）時間順序排列） 單位：億元 幣種：人民幣
二、 公司債券選擇權條款在報告期內的觸發和執行情況 □本公司所有公司債券均不含選擇權條款 √本公司的債券有選擇權條款 債券代碼：167583.SH 債券簡稱：20智慧 01 債券包括的條款類型： √調整票面利率選擇權 √回售選擇權 □發行人贖回選擇權 □可交換債券選擇權 □其他選擇權 選擇權條款的觸發和執行情況： 報告期內，不涉及。 債券代碼：177735.SH 債券簡稱：21智慧 01 債券包括的條款類型： √調整票面利率選擇權 √回售選擇權 □發行人贖回選擇權 □可交換債券選擇權 □其他選擇權 選擇權條款的觸發和執行情況： 報告期內，不涉及。 三、 公司債券投資者保護條款在報告期內的觸發和執行情況 □本公司所有公司債券均不含投資者保護條款 √本公司的債券有投資者保護條款 債券代碼：167578.SH 債券簡稱：20錢塘債 債券約定的投資者保護條款： 通過制定《債券受托管理協議》及《持有人會議規則》，對發行人或項目本身在發生下述重大事項時，將采取必要的應對措施。在本次債券的存續期內，當發行人出現預計不能按期償付債券本息或者到期未能按期償付債券本息時，應當采取相應償債保障措施，包括但不限于：（1）不向股東分配利潤；（2）暫緩重大對外投資、收購兼并等資本性支出項目的實施；（3）調減或者停發董事和高級管理人員的工資和獎金；（4）主要責任人不得調離；（5）暫緩新增債務或者為第三方提供擔保。 協議及規則中規定在本次債券的存續期內，出現本協議約定的實質違約的，應及時、持續做好信息披露工作并提出救濟措施。 投資者保護條款的觸發和執行情況： 報告期內，發行人經營正常，正常兌息，無債務逾期情況以及預計違約的跡象，未觸發以上投資者保護條款。 債券代碼：167583.SH 債券簡稱：20智慧 01 債券約定的投資者保護條款： 通過制定《債券受托管理協議》及《持有人會議規則》，對發行人或項目本身在發生下述重大事項時，將采取必要的應對措施。 根據《債券受托管理協議》的約定，若差額補償人發生《債券受托管理協議》第三條之第 9款約定的相關事項時，差額補償人應當在 2個工作日內通知受托管理人，并根據受托管理人要求持續書面通知事件進展和結果。 在本次債券的存續期內，當發行人出現預計不能按期償付債券本息或者到期未能按期償付債券本息且差額補償人、擔保人無法按約定履行差額補償義務、擔保義務時，應當采取相應償債保障措施，包括但不限于：（1）不向股東分配利潤；（2）暫緩重大對外投資、收購兼并等資本性支出項目的實施；（3）調減或者停發董事和高級管理人員的工資和獎金；（4）主要責任人不得調離；（5）暫緩新增債務或者為第三方提供擔保。 投資者保護條款的觸發和執行情況： 報告期內，發行人經營正常，正常兌息，無債務逾期情況以及預計違約的跡象，未觸發以上投資者保護條款。 債券代碼：177735.SH 債券簡稱：21智慧 01 債券約定的投資者保護條款： 通過制定《債券受托管理協議》及《持有人會議規則》，對發行人或項目本身在發生下述重大事項時，將采取必要的應對措施。 根據《債券受托管理協議》的約定，若差額補償人發生《債券受托管理協議》第三條之第9款約定的相關事項時，差額補償人應當在 2個工作日內通知受托管理人，并根據受托管理人要求持續書面通知事件進展和結果。 在本次債券的存續期內，當發行人出現預計不能按期償付債券本息或者到期未能按期償付債券本息且差額補償人、擔保人無法按約定履行差額補償義務、擔保義務時，應當采取相應償債保障措施，包括但不限于：（1）不向股東分配利潤；（2）暫緩重大對外投資、收購兼并等資本性支出項目的實施；（3）調減或者停發董事和高級管理人員的工資和獎金；（4）主要責任人不得調離；（5）暫緩新增債務或者為第三方提供擔保。 投資者保護條款的觸發和執行情況： 報告期內，發行人經營正常，無兌付、付息事項，無債務逾期情況以及預計違約的跡象，未觸發以上投資者保護條款。 四、 公司債券報告期內募集資金使用情況 □本公司所有公司債券在報告期內均未使用募集資金 √本公司的債券在報告期內使用了募集資金 單位：億元 幣種：人民幣 債券代碼：167578.SH
單位：億元 幣種：人民幣 債券代碼：167583.SH
單位：億元 幣種：人民幣 債券代碼：177735.SH
五、 公司信用類債券報告期內資信評級調整情況 □適用 √不適用 六、 公司債券擔保、償債計劃及其他償債保障措施情況 （一）報告期內擔保、償債計劃及其他償債保障措施變更情況 □適用 √不適用 （二）截至報告期末擔保、償債計劃及其他償債保障措施情況 √適用 □不適用 債券代碼：16757.SH
債券代碼：167583.SH
債券代碼：177735.SH
七、 中介機構情況 （一） 出具審計報告的會計師事務所 √適用 □不適用
（二） 受托管理人/債權代理人
√適用 □不適用
（四） 報告期內中介機構變更情況 □適用 √不適用 第三節 報告期內重要事項 一、 財務報告審計情況 √標準無保留意見 □其他審計意見 二、 會計政策、會計估計變更或重大會計差錯更正 √適用 □不適用 變更、更正的類型及原因，并說明是否涉及到追溯調整或重述，以及變更、更正對報告期及比較期間財務報表的影響科目及變更、更正前后的金額，涉及追溯調整或重溯的，還應當披露對以往各年度經營成果和財務狀況的影響。 1、會計政策變更 本公司于 2021 年度執行了財政部頒布的以下企業會計準則修訂，對會計政策相關內容進行調整： - 《企業會計準則第14號——收入(修訂)》(“新收入準則”)： - 《企業會計準則第22 號 —— 金融工具確認和計量 (修訂)》、《企業會計準則第23 號 —— 金融資產轉移 (修訂)》、《企業會計準則第 24 號 —— 套期會計 (修訂)》及《企業會計準則第37 號——金融工具列報(修訂)》(統稱“新金融工具準則”) - 《企業會計準則第21 號——租賃(修訂) 》(“新租賃準則”) 采用上述企業會計準則修訂的主要影響如下： （1）新收入準則 新收入準則取代了財政部于 2006 年頒布的《企業會計準則第 14 號 —— 收入》及《企業會計準則第15號——建造合同》(統稱“原收入準則”) 。 在原收入準則下，本公司以風險報酬轉移作為收入確認時點的判斷標準。本公司銷售商品收入在同時滿足下列條件時予以確認，即：商品所有權上的主要風險和報酬已轉移給購貨方，收入的金額及相關成本能夠可靠計量，相關的經濟利益很可能流入本公司，本公司既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制。 [提供勞務收入和建造合同收入按照資產負債表日的完工百分比法進行確認。 在新收入準則下，本公司以控制權轉移作為收入確認時點的判斷標準： - 本公司在履行了合同中的履約義務，即在客戶取得相關商品或服務的控制權時，確認收入。在滿足一定條件時，本公司屬于在某一段時間內履行履約義務，否則，屬于在某一時點履行履約義務。合同中包含兩項或多項履約義務的，本公司在合同開始日，按照各單項履約義務所承諾商品或服務的單獨售價的相對比例，將交易價格分攤至各單項履約義務，按照分攤至各單項履約義務的交易價格計量收入。交易價格是本公司因向客戶轉讓商品或服務而預期有權收取的對價金額，不包括代第三方收取的款項。 本公司確認的交易價格不超過在相關不確定性消除時累計已確認收入極可能不會發生重大轉回的金額。合同中存在重大融資成分的，本公司按照假定客戶在取得商品或服務控制權時即以現金支付的應付金額確定交易價格。該交易價格與合同對價之間的差額，在合同期間內采用實際利率法攤銷。 本公司依據新收入準則有關特定事項或交易的具體規定調整了合同成本等相關會計政策。 本公司根據首次執行新收入準則的累積影響數，調整本公司2021年年初留存收益及財務報表其他相關項目金額，未對比較財務報表數據進行調整。本公司僅對在2021年1月1日尚未完成的合同的累積影響數調整本公司 2021年年初留存收益及財務報表其他相關項目金額。 (2) 新金融工具準則 新金融工具準則修訂了財政部于 2006 年頒布的《企業會計準則第 22 號 —— 金融工具確認和計量》、《企業會計準則第 23 號 —— 金融資產轉移》和《企業會計準則第 24號 —— 套期會計》以及財政部于 2014 年修訂的《企業會計準則第 37 號 —— 金融工具列報》(統稱“原金融工具準則”) 。 新金融工具準則以“預期信用損失”模型替代了原金融工具準則中的“已發生損失”模型?！邦A期信用損失”模型要求持續評估金融資產的信用風險，因此在新金融工具準則下，本公司信用損失的確認時點早于原金融工具準則。 本公司根據原金融工具準則計量的2020年年末損失準備與根據新金融工具準則確定的2021 年年初損失準備無重大差異。 本公司按照新金融工具準則的銜接規定，對新金融工具準則施行日 (即 2021 年 1 月 1日) 未終止確認的金融工具的分類和計量 (含減值) 進行追溯調整。本公司未調整比較報表數據，將金融工具的原賬面價值和在新金融工具準則施行日的新賬面價值之間的差額計入2021年年初留存收益或其他綜合收益。 2021 年 1 月 1 日，本公司沒有將任何金融資產或金融負債指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產或金融負債，也沒有撤銷之前的指定。 （3）新租賃準則 新租賃準則修訂了財政部于2006 年頒布的《企業會計準則第21 號——租賃》 (簡稱“原租賃準則”) 。本公司自 2021 年 1月 1 日起執行新租賃準則，對會計政策相關內容進行調整。 新租賃準則完善了租賃的定義，本公司在新租賃準則下根據租賃的定義評估合同是否為租賃或者包含租賃。對于首次執行日前已存在的合同，本公司在首次執行日選擇不重新評估其是否為租賃或者包含租賃 。 （a）本公司作為承租人 原租賃準則下，本公司根據租賃是否實質上將與資產所有權有關的全部風險和報酬轉移給本公司，將租賃分為融資租賃和經營租賃。 新租賃準則下，本公司不再區分融資租賃與經營租賃。本公司對所有租賃(選擇簡化處理方法的短期租賃和低價值資產租賃除外) 確認使用權資產和租賃負債。 在分拆合同包含的租賃和非租賃部分時，本公司按照各租賃部分單獨價格及非租賃部分的單獨價格之和的相對比例分攤合同對價。 初留存收益及財務報表其他相關項目金額，不調整可比期間信息 。 對于首次執行日前的經營租賃，本公司在首次執行日根據剩余租賃付款額按首次執行日本公司增量借款利率折現的現值計量租賃負債，并按照以下方法計量使用權資產 ： - 與租賃負債相等的金額，并根據預付租金進行必要調整。本公司對所有其他租賃采用此方法。 下簡化處理 ： - 對將于首次執行日后12個月內完成的租賃作為短期租賃處理； - 計量租賃負債時，對具有相似特征的租賃采用同一折現率； - 使用權資產的計量不包含初始直接費用； - 存在續租選擇權或終止租賃選擇權的，根據首次執行日前選擇權的實際行使及其他最新情況確定租賃期； - 作為使用權資產減值測試的替代，根據首次執行日前按照《企業會計準則第 13 號——或有事項》計入資產負債表的虧損合同的虧損準備金額調整使用權資產； - 對首次執行新租賃準則當年年初之前發生的租賃變更，不進行追溯調整，根據租賃變更的最終安排，按照新租賃準則進行會計處理。 對于首次執行日前的融資租賃，本公司在首次執行日按照融資租入資產和應付融資租賃款的原賬面價值，分別計量使用權資產和租賃負債。 （b）本公司作為出租人 在新租賃準則下，本公司作為轉租出租人應基于原租賃產生的使用權資產，而不是原租賃的標的資產，對轉租賃進行分類。對于首次執行日前劃分為經營租賃且在首次執行日后仍存續的轉租賃，本公司在首次執行日基于原租賃和轉租賃的剩余合同期限和條款進行重新評估，并按照新租賃準則的規定進行分類。重分類為融資租賃的，本公司將其作為一項新的融資租賃進行會計處理。 除轉租賃外，本公司無需對其作為出租人的租賃調整首次執行新租賃準則當年年初留存收益及財務報表其他相關項目金額。本公司自首次執行日起按照新租賃準則進行會計處理。 在新租賃準則下，本公司根據新收入準則關于交易價格分攤的規定將合同對價在每個租賃組成部分和非租賃組成部分之間進行分攤。 上述會計政策變更對2021年1月1日財務報表的影響如下：
3、本報告期末公司無重大會計差錯更正。 三、 合并報表范圍調整 報告期內新增合并財務報表范圍內子公司，且新增的子公司報告期內營業收入、凈利潤或報告期末總資產任一占合并報表 10%以上 √適用 □不適用 報告期內減少合并財務報表范圍內子公司，且減少的子公司上個報告期內營業收入、凈利潤或上個報告期末總資產占上個報告期合并報表 10%以上 □適用 √不適用
公司新增貿易業務是尋求平臺公司轉型，對公司生產經營有積極的作用，對公司生產經營和償債能力不存在重大不利影響。 四、 資產情況 （一） 資產變動情況 公司存在期末余額變動比例超過 30%的資產項目 √適用 □不適用 單位：萬元 幣種：人民幣
發生變動的原因： 1.應收賬款減少 76.31%，主要系公司加強企業的租賃款，應收賬款占總資產比例較小。 2.其他流動資產增加 1,317.38%，主要系公司增值稅留抵稅額增加 0.19億元，其他流動資產占總資產比例較小。 3.可供出售金融資產降低 100%，主要系執行新的金融工具準則，將上述資產重歸類至其他非流動金融資產。 4.在建工程增加 389.56%，主要系加大錢塘智慧城規劃展示廳的建設投入。 5.使用權資產報告期末為 6.01億元，主要系執行新的租賃準則，將可在租賃期內使用租賃資產的權利確認為使用權資產。 （二） 資產受限情況 1. 資產受限情況概述 √適用 □不適用 單位：萬元 幣種：人民幣
2. 單項資產受限情況 單項資產受限金額超過報告期末合并口徑凈資產百分之十 √適用 □不適用 單位：萬元 幣種：人民幣
3. 發行人所持重要子公司股權的受限情況 直接或間接持有的重要子公司股權截止報告期末存在的權利受限情況： □適用 √不適用 五、 負債情況 （一） 負債變動情況 公司存在期末余額變動比例超過 30%的負債項目 √適用 □不適用 單位：萬元 幣種：人民幣
發生變動的原因： 1.應付賬款減少 86.47%，主要系公司支付工程款，應付賬款占總負債比例較小。 2.預收賬款減少 39.59%，主要系公司物業租賃業務本期預收房款較小，預收賬款占總負債比例較小。 3.合同負債報告期末增加 692.45萬元，主要系采用新的收入會計準則。 4.應付職工薪酬增加 7.92萬元，應付職工薪酬金額較小。 5.一年內到期的非流動負債增加 1.57億元，主要系公司發行債券的利息。 6.長期借款減少 37.97%，主要系公司通過發行債券，改變融資結構，減少長期借款規模。 7.應付債券增加 96.55%，主要系公司發行 21智慧 01和21智城開發PPN001。 （二） 報告期末存在逾期金額超過1000萬元的有息債務 □適用 √不適用 （三） 合并報表范圍內公司報告期末存在公司信用類債券逾期的 □適用 √不適用 （四） 有息債務及其變動情況 1. 報告期初合并報表范圍內公司有息債務總額：58.09億元，報告期末合并報表范圍內公司有息債務總額 61.32億元，有息債務同比變動 5.56%。2022年內到期或回售的有息債務總額：1.09億元。 報告期末合并報表范圍內有息債務中，公司信用類債券余額 36.3億元，占有息債務余額的 59.20%；銀行貸款余額 23.92億元，占有息債務余額的 39.01%；非銀行金融機構貸款0億元，占有息債務余額的 0%；其他有息債務余額 1.1億元，占有息債務余額的 1.79%。 單位：億元 幣種：人民幣
（五） 可對抗第三人的優先償付負債情況 截至報告期末，可對抗第三人的優先償付負債情況： √適用 □不適用 單位：萬元 幣種：人民幣
六、 利潤及其他損益來源情況 （一） 基本情況 報告期利潤總額：36,575.80萬元 報告期非經常性損益總額：6,060.36萬元 報告期內合并報表范圍利潤主要源自非主要經營業務的： □適用 √不適用 （二） 投資狀況分析 如來源于單個子公司的凈利潤或單個參股公司的投資收益對發行人合并口徑凈利潤影響達到10%以上 √適用 □不適用 單位：億元 幣種：人民幣
（三） 凈利潤與經營性凈現金流差異 報告期公司經營活動產生的現金凈流量與報告期凈利潤存在重大差異的，請說明原因 √適用 □不適用 2021年凈利潤為 2.82億元，經營活動產生的現金凈流量為 0.13億元，主要系報告期內收到與經營相關的項目撥款、財政轉撥資金減少，而公司基礎設施項目建設需支付大量的拆遷和工程建設款，導致現金流出較大。 七、 報告期末合并報表范圍虧損超過上年末凈資產百分之十 □是 √否 八、 非經營性往來占款和資金拆借 （一） 非經營性往來占款和資金拆借余額 1.報告期初，發行人合并口徑應收的非因生產經營直接產生的對其他方的往來占款和資金拆借（以下簡稱非經營性往來占款和資金拆借）余額：0.50億元； 2.報告期內，非經營性往來占款和資金拆借新增：0億元，收回：0.02億元； 3.報告期內，非經營性往來占款或資金拆借情形是否存在違反募集說明書相關約定或承諾的情況 否 4.報告期末，未收回的非經營性往來占款和資金拆借合計：0.48億元，其中控股股東、實際控制人及其他關聯方占款或資金拆借合計：0億元。 （二） 非經營性往來占款和資金拆借明細 報告期末，發行人合并口徑未收回的非經營性往來占款和資金拆借占合并口徑凈資產的比例：0.22%，是否超過合并口徑凈資產的 10%： □是 √否 （三） 以前報告期內披露的回款安排的執行情況 √完全執行 □未完全執行 九、 對外擔保情況 報告期初對外擔保的余額：0億元 報告期末對外擔保的余額：0億元 報告期對外擔保的增減變動情況：0億元 對外擔保中為控股股東、實際控制人和其他關聯方提供擔保的金額：0億元 報告期末尚未履行及未履行完畢的對外單筆擔保金額或者對同一對象的擔保金額是否超過報告期末凈資產10%： □是 √否 十、 報告期內信息披露事務管理制度變更情況 □發生變更 √未發生變更 十一、 向普通投資者披露的信息 在定期報告批準報出日，發行人是否存續有面向普通投資者交易的債券 第四節 特定品種債券應當披露的其他事項 一、 發行人為可交換債券發行人 □適用 √不適用 二、 發行人為非上市公司非公開發行可轉換公司債券發行人 □適用 √不適用 三、 發行人為其他特殊品種債券發行人 □適用 √不適用 四、 發行人為可續期公司債券發行人 □適用 √不適用 五、 其他特定品種債券事項 公司發行的項目收益債 20智慧 01、21智慧 01，募投項目為安置房及人才租賃用房建設，其中安置房項目建設周期 36個月，預計于 2021年末完成，受疫情影響，施工進度放緩，預計 2022年末完成。人才租賃用房項目建設周期 36個月，預計 2023年末完成。由于項目尚未完成竣工驗收，因此尚未涉及收入歸集等情形。 第五節 發行人認為應當披露的其他事項 無。 第六節 備查文件目錄 一、載有公司負責人、主管會計工作負責人、會計機構負責人（會計主管人員）簽名并蓋章的財務報表； 二、載有會計師事務所蓋章、注冊會計師簽名并蓋章的審計報告原件（如有）； 三、報告期內在中國證監會指定網站上公開披露過的所有公司文件的正本及公告的原稿； 四、按照境內外其他監管機構、交易場所等的要求公開披露的年度報告、年度財務信息。 發行人披露的公司債券信息披露文件可在交易所網站上進行查詢，及公司辦公室查詢。 (以下無正文) 財務報表 附件一： 發行人財務報表 合并資產負債表 2021年 12月 31日 編制單位: 杭州錢塘智慧城投資開發有限公司 單位:元 幣種:人民幣
母公司資產負債表 2021年 12月 31日 編制單位:杭州錢塘智慧城投資開發有限公司 單位:元 幣種:人民幣
合并利潤表 2021年 1—12月 單位:元 幣種:人民幣
母公司利潤表 2021年 1—12月 單位:元 幣種:人民幣
合并現金流量表 2021年 1—12月 單位：元 幣種：人民幣
母公司現金流量表 2021年 1—12月 單位:元 幣種:人民幣
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